Cafe Create Lab.代表の三瓶です。
「開業設計ノート」では、カフェ開業に役立つ情報をお届けしています。
以前の記事で「自己資金は最低300万円程度」という話をしましたが、今回はさらに踏み込んで、「開業資金は実際いくらかかるのか」を物件タイプ別の目安でお伝えします。
というのも、開業資金は「物件のタイプ」で、同じカフェでも数百万円単位で変わってくるからです。「カフェ開業は◯◯万円」と一括りにできないのは、ここに理由があります。
今回は10〜15坪（15席前後）の個人カフェを前提に、結論から言うと目安はざっくり次の通りです。
・居抜き：500〜1,100万円
・スケルトン：800〜1,700万円
一般的にも「小規模カフェの総額は10坪で500〜1,000万円、1５坪では1,000〜1,200万円前後」と言われますが、これも物件タイプで大きく振れます。それぞれ、なぜこの金額になるのかを順番に見ていきましょう。
まず押さえたい「物件タイプ」2つの違い
開業資金を左右する最大の要素が、借りる物件のタイプです。大きく2つに分かれます。
① スケルトン物件
内装も設備も何もない、コンクリート打ちっぱなしの状態の物件です。 ゼロから内装・厨房・電気・給排水をすべて作るため、最も費用がかかります。内装工事の坪単価はおおよそ30〜60万円が目安。その代わり、自分のコンセプト通りのお店を一から作れる自由度があります。
② 居抜き物件
前のお店の内装や厨房設備が残った状態で引き継げる物件です。 飲食店の居抜きなら、厨房やダクト、給排水がそのまま使えることも多く、内装工事の坪単価も20〜45万円とスケルトンより安く抑えられます。近年いちばん人気の選択肢です。
ただし居抜きでは、前の借主から内装・設備を引き継ぐための「造作譲渡費用（造作譲渡料）」がかかります。相場は業態や立地で変わりますが、飲食店全般でおおむね100〜300万円、カフェのような軽飲食なら100〜200万円、東京都内（都下）の平均募集額は約278万円が目安です。
設備が古ければ無償（0円）のこともある一方、好立地・重設備なら500万円以上になることもあります。
【パターン別】開業資金の目安と内訳
ここからは、10〜15坪（15席前後）の個人カフェを想定して、パターンごとの目安を見ていきます。
居抜き物件の場合
もっとも初期費用を抑えやすいパターンですが、「造作譲渡費用」を見落とさないようにしましょう。
・物件取得費（保証金・礼金・前家賃など）：100〜250万円
・造作譲渡費用（内装・設備の引き継ぎ）：100〜300万円 ※カフェなど軽飲食は100〜200万円
・内装・改装費（坪20〜45万円）：100〜350万円
・厨房・設備の点検・補修・追加：30〜120万円
・備品・什器：50〜150万円
・運転資金（固定費3〜6ヶ月）：150〜250万円
合計の目安：500〜1,100万円
厨房がそのまま使えるかどうか、そして造作譲渡費用がいくらかで、ここが大きく変わります。設備が古ければ無償譲渡になることもある一方、好立地・重設備なら高くなります。「飲食店からの居抜き」か「物販などからの居抜き」かも必ず確認してください。
スケルトン物件の場合
自由度が高い分、もっとも費用がかかるパターンです。
・物件取得費：100〜250万円
・内装・設計・設備工事（坪30〜60万円）：450〜750万円
・厨房機器：100〜300万円
・備品・什器：60〜150万円
・運転資金：200〜300万円
合計の目安：800〜1,700万円
ゼロから作るため、コンセプトを完全に表現できる反面、見積もりが膨らみやすいパターンでもあります。「どこにお金をかけ、どこを削るか」の設計が特に重要になります。
見落としがちなのは「運転資金」
パターン別の目安を見て、「思ったよりかかる」と感じた方もいるかもしれません。ただ、ここで一番伝えたいのは、開業費用と同じくらい運転資金が大切ということです。
オープン直後から売上が安定するお店は、ほとんどありません。軌道に乗るまでの数ヶ月、家賃や人件費を払い続けられるだけの運転資金があるかどうかで、お店が続くかどうかが決まります。
多くの資金計画の記事でも「運転資金は最低3〜6ヶ月分」とされています。また、日本政策金融公庫などの融資では運転資金の借入が3ヶ月程度に限られることも多く、それ以上は自己資金で手元に残しておく必要があります。内装にお金をかけすぎて運転資金が枯渇する、というのは、開業後に最も多い失敗のひとつです。
同じタイプでも、都心と地方でここが変わる
また、同じ物件タイプでも、出店するエリアによって金額は変わってきます。主に次の3点で差が出ます。
物件取得費（保証金・礼金）：都心は家賃が高く、保証金も家賃の6〜12ヶ月分と重くなりがち
工事の坪単価：都心は職人の人件費や搬入制約で、地方より高くなることも
家賃（＝運転資金の重さ）：毎月の負担が違うため、用意しておくべき運転資金の額も変わる
つまり、同じ「居抜き」でも、地方なら下限に近く、都心なら上限に寄りやすいというイメージです。ご自分の出店エリアを思い浮かべながら、今回の目安を調整してみてください。
※本記事の金額は、2024〜2025年時点の複数のカフェ開業・店舗内装メディアの相場データ（内装坪単価：居抜き20〜45万円／坪、スケルトン内装総額は15坪で450〜750万円、造作譲渡費用は飲食店で100〜300万円など）をもとにした目安です。実際の金額は物件の状態・立地・コンセプトによって大きく変動します。
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